קורא יקר- מאמר זה תומצת וחולק לפוסטים שונים שעלו לרשתות החברתיות מתוך רצון להנגיש אותו לכלל הירושלמים
ירושלמים יקרים,
ערב פסח תש"פ – לפני אלפי שנים בני ישראל יצאו ממצרים ועכשיו בשנת 2020 נכנסו כל אחד לביתו לחגוג עם משפחתו הגרעינית את החג.
בערב האירוע המשמעותי שפוקד את העולם כולו ואת מדינת ישראל, רבים היו באמצע רכישה\מכירה\התעניינות בנדל"ן. עסקת נדל"ן היא האירוע הכלכלי הגדול ביותר עבור מרבית משקי הבית בישראל, וודאי של הירושלמי, שלו מאפיינים ייחודים שאת חלקם נסקור במאמר זה. חוסר הוודאות מפני המחר, עלול לגרום לרבים מאיתנו לבצע מהלכים כלכלים פזיזים\שגויים, בייחוד שמדובר בעסקת נדל"ן, זאת בשל היקפה הכספי הגדול.
במסגרת המאמר, בחנתי שורה של מרכיבים שעתידים להשפיע על הנדל"ן הירושלמי בתקופה שלאחר הקורונה. אין אני מתיימר להיות בבחינת חוזה עתידיות שכן הנבואה ניתנה לשוטים. כל האמור מטה, מבוסס על בחינה מקצועית בעיניים רציונליות ומפוקחות. ככל שהמשבר הנוכחי יהיה קצר יותר, הרי הסבירות של התזה שאני מציג תלך ותגדל, וההפך, ככל שהמשבר יהיה ארוך יותר ועמוק יותר, הרי שייתכן וחלק מהטיעונים יתמסמסו וייתכן שגורמי השפעה אחרים יכנסו למשוואה.
מבוא:
המומחים של אמירים עושים לכם סדר. 6 עובדות על נדל"ן ירושלמי בעידן בקורונה ולאחריה.
- כמה דירות באמת צריך בישראל בשנה ולמה?
- השפעת תוכנית מחיר למשתכן על שוק הנדל"ן הירושלמי
- הקשר בין הירידות בשוק ההון לנדל"ן
- סביבת ריבית המשכנתא – ואיך היא משפיעה על שוק הנדל"ן
- ירושלים – כעיר מרובת עובדי מדינה ועובדי מוסדות ציבור – איך זה ישפיע?
- ירושלים – בירת העם היהודי מאז ולתמיד – מה זה קשור?
- הידעת? בישראל יש צורך ב 50,000 דירות חדשות כל שנה !
- על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בכל שנה מתווספים כ 50 אלף בתי אב בישראל.
- לצערנו תופעת הגירושים המייצרת שני משקי בית, מצריכה אף היא עוד למעלה מ 10,000 דירות בישראל.
- הארכת תחולת החיים גורמת לכך שפחות דירות "מתפנות" חזרה לשוק.
בשוק הישראלי יש מחסור של עשרות אלפי דירות, כתוצאה ממספר התחלות בניה נמוך בשנים שחלפו, מה שלמעשה ייצר את עליית המחירים. גם ירושלים סבלה מכמות התחלת בניה נמוכה בשנים האחרונות, ביחס לצורך האמיתי. בתנאי שוק רגילים, כדי שתתחולל ירידת מחירים עקבית ולאורך זמן, ההיצע חייב להיות גדול מהביקוש והדרך היחידה לעשות כן היא על ידי האצת התחלות הבניה בצורה משמעותית.
המשמעות – כל עוד לא יודבק הפער של הדירות החסרות, על ידי הגדלה משמעותית של התחלות הבניה, הרי שלאורך זמן הדבר לא יאפשר ירידות מחיר משמעותית. ככל שאלו יהיו, הם יהיו לטווח קצר ובמידה מסוימת.
2. בירושלים כמעט לא שווקו דירות למכירה במסגרת התוכנית מחיר למשכן
תוכנית למשתכן הפציע לעולם בשנת 2015 ובמסגרתה נבנו (ונבנות כעת) עשרות אלפי דירות במחירים מוזלים ממחירי השוק, בשל שיווק מוזל של קרקעות לקבלנים. נראה כי בערי הפריפריה, שווקו דירות רבות במסגרת מחיר למשתכן, מחירם המוזל גרר גם את השוק של היד השנייה למטה. אלא שבירושלים, שווקו מספר קטן ביותר של דירות במסגרת מחיר למשתכן. גם היום כמעט ואין פרויקטים של מחיר למשתכן בירושלים. לעומת זאת, יש פרויקטים של דירות חדשות במחיר "רגיל" בעיקר, בגילה, פסגת זאב וארנונה.
יתרה מכך, במסגרת תוכנית למשתכן זוגות צעירים רבים שמתגוררים בירושלים ושלא יכלו לרכוש דירה בירושלים, מפאת רמות מחיר גבוהות, קנו דירות בערי פריפריה, כדוגמת חריש, נתיבות ועוד. בפועל אלו אינם מתכוונים לגור באותן דירות, אלא להשכיר את הדירה בפריפריה ולשכור דירה בירושלים. המשמעות – אותם זוגות עדיין צריכים דירה בירושלים לגור בה – מישהו צריך לקנות דירה ולהשכיר להם אותה. חיבור שני הנתונים: מחסור בפרויקטים מחיר למשתכן בירושלים, וזוגות שקנו דירה בפריפריה אבל ממשיכים לגור בירושלים בשכירות, מעצים את הצורך בדירות בירושלים, בין אם כקונים או כשוכרים.
המשמעות – שיווק הדירות המוזלות במחיר למשתכן לא השפיעו ולא ישפיעו על ירידת מחירי הנדל"ן בירושלים, נהפוך הוא.
- שוק ההון מתרסק, המשמעות מעבר משקיעים לשוק הנדל"ן
עובדה: הבורסה – לא יציבה כלל, וירדה בעשרות אחוזים בתקופה האחרונה.
הירידות המשמעותיות בשוק ההון בתקופה האחרונה, בארץ ובעולם, מייצרת אפקט של חוסר אמון באופציה זו למשקיעים. נראה כי רבים מאותם משקיעים יעברו להשקעה "הרבה" יותר מוחשית ויציבה – והכוונה כמובן לשוק הנדל"ן. הואיל והשקעת נדל"ן היא לטווח ארוך מאוד, הרי שגם אם ישנם ירידות מחיר (אם וכאשר יהיו) השפעתם על התשואה (השכירות החודשית), כמעט ולא תהיה. זאת בניגוד לירידות בבורסה המשפיעות באופן מידי על התשואה החודשית, שנגזרת משווי המניה באותה עת. לא ניתן להתעלם מהעניין הפסיכולוגי שבעתות שהבורסה "נופלת" רבים רוצים להשקיע בנכס פיזי, הלא הוא נכס דלא נידי, נדל"ן
המשמעות: בריחת משקיעים משוק ההון לשוק הנדלן, תגרום להגדלת הביקוש. גידול בביקוש עלול להשפיע על עליית מחירים לטווח הרחוק יותר.
- ריביות המשכנתא נמוכות, המשמעות, – ריביות נמוכות מעלות ביקושים בנדל"ן
עובדה – סביבת ריבית המשכנתא היא עדיין נמוכה.
למרות העלייה המסוימת בחודש האחרון בריביות, הרי שריביות המשכנתאות עדייו נמוכות יחסית ומאפשרות הן החזרים הגיוניים והן פתרון זול למשקיעים ללקיחת משכנתא לצורך מינוף (רכישת נכס תוך שימוש בכספי הבנק) של נכסים. יתרה מכל, בהוראת שעה שיצא לאחרונה, ניתן למשכן נכס קיים עד 70% (בניגוד ל50% לפני משבר הקורנה) לכל מטרה. המשמעות – פחות הון עצמי נדרש למשקיעים כדי למנף את הכסף שלהם ע"י רכישת נכס נוסף, מה שעלול לגרום להגדלת ביקושים מצד משקיעים בעלי הון עצמי נמוך יחסית.
המשמעות – ההיסטוריה מלמדת שריבית נמוכה על משכנתאות תורמת לעליית מחירי דירות.
- בירושלים (כמעט) כולם עובדי מדינה , המשמעות – בטחון תעסוקתי, כלי הכרחי בעסקאות נדל"ן.
שנים צעקנו כי המסחר בירושלים לא מפותח, רמת השכר נמוכה יותר, זאת בשל העובדה שרבים מתושביה עובדים במסגרת ממשלתית\ציבורים, בהן רמות השכר נמוכות מהנהוג בשוק הפרטי.
סוף סוף זה לטובתנו 🙂 המשמעות של האמור, בטחון תעסוקתי. בסוף המשבר הנוכחי הרוב המוחלט של העובדים בירושלים, יחזרו למקומות עבודתם במשרדי הממשלה הרבים שבעיר ובמוסדות הציבור הפזורים בה. יש בעיר גם לא מעט בעלי עסקים שיפגעו כתוצאה מהמשבר, אולם בסופו של יום, ביחס לערים אחרות בארץ, העובדה שרוב הירושלמים עובדים בעבודות קבועות יהיה לטובתנו. אותם עובדים יוכלו לחזור ולעמוד בתשלומי המשכנתא, ואלו שעצרו את תהליך רכישת הדירות יחזרו לשוק הקונים.
המשמעות – הביטחון התעסוקתי בירושלים יתרום להמשך היציבות בתחום הנדל"ן והמשכנתאות
- יהודי התפוצות, קנו, קונים וימשכו לקנות דירות בירושלים
עובדה : ירושלים הייתה, היא ולעולם תישאר עוגן וכמיהה למאות אלפי יהודים החיים בחו"ל.
אלו "תושבי חוץ", אותם יהודי תפוצות, חלקם קנו, קונים וימשיכו לקנות נכסים בירושלים ממניעים רגשיים עמוקים מאוד. העובדה שהשקל נחלש ביחס ליורו ולדולר מאז פרוץ המשבר האחרון למעשה "הוזילה" לאותם תושבי חוץ את הדירות. אמנם, תושבי חוץ רוכשים דירות בעיקר בשכונות המבוססות, אולם אפקט ביקושים אלו משפיע גם על שכונות נוספות. ההשפעה היא בצורה פחותה ועקיפה, אבל עדיין קיימת, שכן אותם רכישות של תושבי חוץ מאלצות רוכשים ישראלים לרכוש דירות בשכונות אחרות. תופעה זו ייחודית לירושלים – והואיל ומדובר על רכישה רגשית המשלבת רגשות דתיים, הרי שגם אם זו תואט בתקופה הקרובה בשל העובדה שהמשבר הוא כלל עולמי, הרי שעם סיומו נראה את אותם תושבי החוץ, חוזרים לרכישות בירושלים.
לצערנו, אנו שומעים בחדשות שכתוצאה מהתפשטות הקורונה בריכוזים יהודים, הרי שיש עלייה באנטישמיות. השנים האחרונות לימדו אותנו כי ככל שזו מתפשטת הרי שהיא גורמת ליותר ויותר יהודים לעלות ארצה.
המשמעות – המשך ביקושים של תושבי שיתווסף לביקושים הישראלים.
לסיכום:
במסגרת המאמר ניסיתי לשקלל את ההשפעות של הגורמים השונים על הנדל"ן הירושלמי ביום שאחרי הקורונה. התייחסתי לגורמים ברמת המאקרו הישראלי ואלו הייחודים לירושלים. דווקא היום, כאשר כולם ספונים בביתם והמחשבות (לא בהכרח הטובות) עלולות להוביל אותם להחלטות שגויות ופזיזות. הניתוח הרציונאלי שהובא בפניכם מייצר תמונה אחרת ואופטימית יותר, ייתכן וביום שאחרי המשבר, נרגיש ירידות מחיר מסוימות ומינוריות, אולם לאורך זמן השפעה זו תתפוגג ונחזור לראות שוק יציב ועם המשך מגמת עליית מחירים מדודה בהמשך הדרך.
לכל שאלה – הערה והערה, אשמח לעמוד לרשותכם
אמיר אזרף
מנכ"ל אמירים פתרונות נדלן
054-6476577
