מחירי דירות בהר חומה 2026: נתוני עסקאות, שכירות ותשואה
מחירי הדירות בהר חומה (חומת שמואל) – שכונה בדרום-מזרח ירושלים, בין גילה לארמון הנציב – לא עלו מאז 2024, וב-2026 דירות 4 חדרים אף נחלשו: מחיר ממוצע של כ-2.55 מיליון ₪ ו-26,800 ₪ למ"ר, ירידה של כ-4% במחיר למ"ר לעומת 2025. הסקירה מבוססת על נתוני עסקאות של רשות המסים, בעיבוד אמירים פתרונות נדל"ן, ונועדה לבעלי דירות בשכונה ששוקלים למכור או רק רוצים לדעת איפה הם עומדים.
כמה עולה דירה בהר חומה? מחירים לפי מספר חדרים
בשורה התחתונה: דירות 3 ו-4 חדרים נשארו במקום; דירות 5 חדרים "עלו" בממוצע, אבל בעיקר בגלל כמה עסקאות יוקרה.
| סוג נכס | עסקאות 2024 | עסקאות 2025 | מחיר ממוצע 2024 (מיליון ₪) | מחיר ממוצע 2025 (מיליון ₪) | מחיר למ"ר 2024 (₪) | מחיר למ"ר 2025 (₪) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 חדרים | 23 | 13 | 2.215 | 2.220 | 28,500 | 28,200 |
| 4 חדרים | 89 | 101 | 2.554 | 2.602 | 27,700 | 27,900 |
| 5 חדרים | 25 | 32 | 2.916 | 3.245 | 25,400 | 28,900 |
דירות יד שנייה. מקור: נתוני רשות המסים, עיבוד אמירים פתרונות נדל"ן.
2026: מה קרה במחצית הראשונה של השנה?
בשורה התחתונה: למרות ירידת הריבית, המחירים לא זזו למעלה. דירות 3 חדרים יציבות, ובדירות 4 חדרים – הפלח הגדול בשכונה – המחיר למ"ר ירד בכ-4%.
| סוג דירה | עסקאות 2026 | מחיר ממוצע (מיליון ₪) | מחיר למ"ר (₪) | שינוי במחיר למ"ר מול 2025 |
|---|---|---|---|---|
| 3 חדרים | 8 | 2.219 | 28,313 | +0.4% |
| 4 חדרים (כולל 4.5) | 37 | 2.549 | 26,771 | −4.0% |
| 5 חדרים | 15 | 3.359 | 28,654 | −0.9% |
| סה"כ (כולל 2 ו-6 חדרים) | 62 | 2.712 | 27,604 |
נתוני 2026: ינואר–יוני 2026. דירות יד שנייה. מקור: נתוני רשות המסים, עיבוד אמירים פתרונות נדל"ן.
ירידה של כ-15% במספר העסקאות
במחצית הראשונה של 2026 נמכרו בשכונה 62 דירות יד שנייה – קצב שנתי של כ-125 עסקאות, לעומת כ-148 ב-2025. פחות עסקאות לצד מחירים שלא עולים פירושו זמן מדף ארוך יותר: הקונים לא ממהרים, ודירה שמתומחרת מעל השוק פשוט מחכה.
מה קרה בשוק? ארבע מגמות מרכזיות
1. קיפאון מחירים – ואפילו שחיקה קלה
אין עליית מחירים רוחבית בשכונה, גם לא ב-2026 – אף שהריבית ירדה. בדירות בבנייה ישנה יותר ובדירות לא משופצות אנחנו רואים ירידת מחירים קלה – תוצאה של היצע גדול של דירות דומות ושל קונים שלא לחוצים לסגור.
2. הממוצע של 5 חדרים מטעה
הקפיצה מ-2.9 ל-3.2 מיליון ₪ בדירות 5 חדרים נובעת בעיקר ממכירת נכסי קצה ויוקרה בשלב ג' – לא מעליית ערך של כל דירות ה-5 חדרים בשכונה.
3. המלחמה האטה את תחילת 2024
מאז 7 באוקטובר והלחימה שבאה אחריו, רכישת דירה ירדה בסדר העדיפויות של הציבור. תחילת 2024 התאפיינה בהאטה חדה במספר העסקאות ובזמן מדף ארוך; ב-2025 הקצב חזר לרמה בינונית.
4. הריבית היא שחקן מרכזי
רוכשי הר חומה ממנפים יחסית הרבה – המשכנתא היא חלק משמעותי מההון בעסקה. לכן כל שינוי בריבית משנה את ההחזר החודשי, ומשם את המחיר שהקונים יכולים לשלם.
עסקאות שיא בהר חומה
גם בשוק תקוע, נכס נכון ששווק נכון נמכר במחיר גבוה:
| כתובת | סוג נכס | שטח | מחיר (₪) | הערה |
|---|---|---|---|---|
| שלמה באום 11 | טריפלקס גן, 6 חדרים | 156 מ"ר | 4,770,000 | נמכר ע"י משרדנו |
| הממציא 3 | מיני פנטהאוז, 5 חדרים | 127 מ"ר | 3,650,000 | נמכר ע"י משרדנו |
| אליהו קורן 41 | 5 חדרים | 143 מ"ר | 4,000,000 |
משכנתאות בהר חומה: כמה לוקחים וכמה משלמים
- משכנתא ממוצעת ברכישת דירה בשכונה (2025): כ-1,150,000–1,250,000 ₪.
- ב-2025 עמד הפריים על 5.5%–6.0% והקל"צ על כ-4.9%–5.4%; ההחזר החודשי הממוצע נע סביב 7,300–8,600 ₪.
- מאז הריבית ירדה: בספטמבר 2026 הוריד בנק ישראל את הריבית ל-3.25%, כך שהפריים עומד על 4.75%.
להמחשה: משכנתא של 1.2 מיליון ₪ ל-20 שנה בריבית ממוצעת של 5.5% – החזר של כ-8,250 ₪ בחודש. אותה משכנתא ב-4.5% – כ-7,600 ₪. כ-650 ₪ פחות בחודש, שמגדילים את כושר הקנייה של הקונים. עד אמצע 2026 זה עוד לא תורגם לעליית מחירים בשכונה.
(חישוב להמחשה בלבד, לפי לוח שפיצר. התמהיל בפועל משתנה מלווה ללווה.)
מתכננים רכישה? קראו על ייעוץ המשכנתאות שלנו.
שכירות בהר חומה: מחירים ותשואה
שכר הדירה בשכונה עולה מהר יותר ממחירי הקנייה, שעומדים במקום: בחידושי חוזים אנחנו רואים עליות של 10%–15%, בגלל מחסור בהיצע ועליית החזרי המשכנתא של המשכירים.
| מספר חדרים | שכירות חודשית (2025) | תשואה שנתית ברוטו* |
|---|---|---|
| 3 חדרים | 4,900–5,600 ₪ | 2.6%–3.0% |
| 4 חדרים | 5,900–6,900 ₪ | 2.7%–3.2% |
| 5 חדרים | 7,500–8,800 ₪ | 2.8%–3.3% |
* מחושב מול המחיר הממוצע לשנת 2025 בכל סוג דירה.
מוכרים דירה בהר חומה? שלוש המלצות
- תמחרו לפי השוק, לא לפי השכן. זה שוק של מוכרים רציניים. דירה סטנדרטית או לא משופצת במחיר לא ריאלי "נשרפת" על המדף – וכל שבוע נוסף בפרסום מחליש את עמדת המיקוח שלכם. (להרחבה: הפער בין מחיר מבוקש למחיר עסקה בירושלים)
- שווקו כדי לבלוט. ההיצע בשכונה גדול. צילום מקצועי, תיאור מדויק וחשיפה ממוקדת למשפרי דיור מתוך השכונה הם מה שמבדיל בין נכס שנמכר לנכס שמחכה. (ראו גם: שיווק נכסים)
- אל תחכו לעליית מחירים. הריבית ירדה מאז 2025, וזה מגדיל את כושר הקנייה – אבל המחירים בשכונה עוד לא הגיבו, וההיצע גדול. ויש לכם יתרון שקונים מחפשים היום במיוחד: ממ"ד. הבליטו אותו.
שאלות נפוצות
כמה עולה דירת 4 חדרים בהר חומה?
במחצית הראשונה של 2026 נמכרה דירת 4 חדרים יד שנייה בהר חומה בממוצע בכ-2,549,000 ₪, כ-26,800 ₪ למ"ר – מעט פחות מ-2025.
האם מחירי הדירות בהר חומה עלו?
לא. מ-2024 ועד אמצע 2026 המחירים יציבים, ובדירות 4 חדרים המחיר למ"ר ב-2026 נמוך בכ-4% מ-2025.
מה התשואה על דירה להשקעה בהר חומה?
תשואה שנתית ברוטו של כ-2.6%–3.3%, תלוי בגודל הדירה. שכר הדירה בחידושי חוזים עולה ב-10%–15%.
כמה זמן לוקח למכור דירה בהר חומה?
בתחילת 2024 זמן המדף היה ארוך במיוחד; ב-2025 הוא חזר לרמה בינונית, וב-2026 מספר העסקאות ירד בכ-15% – כך שזמן המדף שוב מתארך. דירה מתומחרת נכון ומשווקת היטב נמכרת מהר יותר.
כמה שווה הדירה שלכם?
הנתונים הם רק ההתחלה – לכל בית סיפור משלו. אני אמיר אזרף, תושב הר חומה ומתווך 16 שנה, וזו השכונה שאני מכיר הכי טוב. בואו נשב לשיחת אסטרטגיה פנים אל פנים, על כוס קפה, ונבין יחד מה המגמות האלה אומרות על הנכס שלכם.
קבעו פגישה: 054-6476577 | וואטסאפ
הסקירה הוכנה ע"י אמירים פתרונות נדל"ן, על בסיס עיבוד נתוני רשות המסים ודיווחים משוק הנדל"ן המקומי. נתוני ריבית: בנק ישראל.
